Das beste Hypothekenmodell der Welt

quelle: http://www.tagesanzeiger.ch/

Dänemark kommt bei Immobilienkrediten ganz ohne Banken aus. Ein freier, effizienter Markt sorgt für günstige Zinsen, ohne die Schuldner einzuschränken. Und seit 200 Jahren ist kein einziger Schuldner ausgefallen.

Die Dänen gelten als lebensfrohe und sympathische Menschen mit einem Sinn für einen umweltbewussten Lebensstil. Einen Ruf als besonders geschickte Finanz­ingenieure haben sie sich bisher nicht geschaffen. Was nicht ist, kann noch werden: Immerhin hat der OMX-C-20, der Leitindex der Kopenhagener Börse, in den ersten vier Monaten des laufenden Jahres alle anderen Konkurrenten hinter sich gelassen. Und speziell auf einem Gebiet haben die Dänen das Gefühl, die Besten auf der Welt zu sein: bei den Hypotheken.

Das dänische Hypothekenmodell ist tatsächlich beachtenswert. Entstanden ist es 1795 nach dem grossen Brand von Kopenhagen. Damals wurde der Hypothekenpfandbriefmarkt geschaffen, und in den mehr als 200 Jahren seiner Existenz mussten die Gläubiger keinen einzigen Zahlungsausfall beklagen. Dabei ist der Markt für seine Verhältnisse riesig. Die rund 5,5 Millionen Dänen haben eine gesamte Hypothekenschuld von mehr als 320 Milliarden Euro, was die gesamte Staatsschuld um etwa 50 Prozent übersteigt. Zum Vergleich: In der Schweiz sind für Immobilien 800 Milliarden Franken ausgeliehen – was dem 3,7-fachen aller Ausstände der öffentlichen Hand entspricht.

Finanzgesellschaften sind hier bloss Zwischenhändler

Entgegen dem gängigen Vorurteil der staatsgläubigen Nordländer ist der dänische Hypothekenpfandbriefmarkt tatsächlich ein Markt, aber einer, der intelligent konstruiert und vernünftig reguliert ist. Er beruht auf wenigen, einfachen Grundsätzen: Die Hausbesitzer verschulden sich langfristig, und die Belehnungsgrenze für Wohnungsbauten beträgt maximal 80 Prozent, bei Geschäftsimmobilien sind es gar bloss 60 Prozent. Die Konditionen der Hypotheken werden nicht zwischen der Bank und dem Schuldner ausgehandelt. Finanzgesellschaften sind bloss Zwischenhändler. Sie bündeln die Anträge zu Obligationen und verkaufen sie weiter an die Investoren, die sie direkt oder mittels allgemeiner und spezialisierter Fonds übernehmen. Dafür kassieren die Hypothekeninstitute eine kleine Marge.

Die andere Art der Verbriefung

Hypotheken bündeln und als Obligationen am Markt verkaufen? Eigentlich müssten da alle Alarmglocken schrillen. Genau dies ist doch das Prinzip der Collateral Debt Obligations, berühmt-berüchtigt geworden unter ihrem Kürzel CDO. Sie haben den amerikanischen Subprime-Markt erst möglich gemacht und damit den verantwortungslosen Verkauf von überteuerten Immobilien an unterkapitalisierte Möchtegern-Hauseigentümer. Die CDO haben die Banken von ihrer Kontrollpflicht enthoben und damit massgeblich zur US-Immobilienblase beigetragen, deren Platzen am Anfang der immer bedrohlicher werdenden Weltwirtschaftskrise stand. Heute gelten die CDO als Giftmüll und werden von verantwortungsvollen Investoren nicht mehr angefasst. Und bei den ­Dänen soll dies alles auf mirakulöse Art und Weise funktionieren?

Der dänische Hypothekenpfandbriefmarkt funktioniert, weil er einige entscheidende Unterschiede zum missglückten amerikanischen Versuch der Verbriefung aufweist. Der wichtigste davon ist das «Balance-Prinzip». Es schreibt vor, dass die Bedürfnisse von Gläubiger und Schuldner aufeinander abgestimmt sein müssen. Das heisst: Ein Schuldner erhält erst dann eine Hypothek, wenn die Bank abgeklärt hat, zu welchen Bedingungen er sie bedienen kann, und sofern sich der Gläubiger damit einverstanden erklärt. Der Weiterverkauf dieser Schulden an Dritte ist verboten, ebenso das Erteilen von Hypotheken an Schuldner mit einer geringen Bonität. Zusammen mit der 80-Prozent-Finanzierungslimite ist so genügend Schutz da, um ein Debakel wie die US-Immobilienkrise zu verhindern.

Viele Freiheiten

Es besteht jedoch auch genügend Freiraum, um die Vorteile des Marktes zu nutzen. Dänische Hausbesitzer müssen nicht langfristige Festzinshypotheken abschliessen oder Libor-Finanzierungen wählen, um von günstigen Zinsen zu profitieren. Sie können sich laufend refinanzieren und Hypotheken jederzeit zurückzahlen, um sich zu tieferen Sätzen neu zu verschulden. Für diese Freiheit zahlen die Schuldner eine Prämie, die Anleihe-Investoren mit einer Extrarendite entschädigt. Wie die Statistiken aber zeigen, machen die dänischen Schuldner von ihrem Recht auf Rückzahlung nicht häufig Gebrauch, sodass der Aufpreis in der Regel ohne Gegenleistung an den Gläubiger fällt. Dadurch liegt die Verzinsung von dänischen Hypothekenobligationen in der Regel 100 bis 150 Basispunkte über derjenigen von dänischen Staatsanleihen.

Zwischen ein und zwei Prozent mehr Rendite als die Staatsanleihen eines sehr sicheren Schuldners wie Dänemark? Das müsste doch auch für Schweizer Ohren interessant klingen. Tut es auch, denn die dänischen Hypotheken-obligationen sind mit dem obersten Gütesiegel der Ratingagenturen ausgezeichnet, dem AAA.

Für Schweizer Anleger stehen mehrere Fonds zur Verfügung. Es gibt aber, wie fast immer, einen Haken: Die dänische Krone ist an den Euro gebunden und macht damit alle Schwankungen der gebeutelten Einheitswährung mit. Bei allem Respekt vor der Schweizerischen Nationalbank und ihren Bemühungen, den Eurokurs nicht unter 1.20 Franken fallen zu lassen: In den gegenwärtigen Turbulenzen geht jeder, der im dänischen Hypothekenpfandbriefmarkt investiert, ein beträchtliches Währungsrisiko ein. (Tages-Anzeiger)

 

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